Infiltrações em apartamentos não são apenas um problema estético. Elas causam danos ao imóvel, riscos à saúde dos moradores e, muitas vezes, resultam em conflitos e prejuízos financeiros.
Mas afinal, quem deve arcar com os custos do reparo?
A resposta depende de uma pergunta inicial:
🔍 Seu prédio ainda está dentro da garantia da construtora?
1. Prédio dentro do prazo de garantia (até 5 anos)
De acordo com o Código Civil (art. 618) e a ABNT NBR 15575 – Norma de Desempenho, o prazo de garantia para problemas de estanqueidade, como infiltrações, é geralmente de 5 anos.
Se a infiltração for causada por falhas construtivas, principalmente em áreas como:
- Fachadas
- Lajes
- Coberturas
- Áreas comuns
E se o condomínio realiza as manutenções preventivas regularmente, o responsável é a construtora ou incorporadora.
O que fazer nesses casos:
✅ Documente o problema: fotos, vídeos, relatos de moradores
✅ Abra um chamado formal na construtora
✅ Se não for atendido: contrate um laudo técnico de engenharia
✅ Notifique formalmente a construtora com base no laudo
✅ Caso a negativa persista: ingresse com ação judicial
⚠️ Atenção: O prazo de garantia varia conforme o sistema construtivo. Por isso, o laudo técnico é essencial para identificar responsabilidades com precisão.
2. Prédio fora da garantia (mais de 5 anos)
Se o prédio ultrapassou o prazo de 5 anos ou o sistema afetado não está mais coberto pela garantia, a responsabilidade depende da origem da infiltração.
Veja os casos mais comuns:
✅ Infiltração pela fachada, cobertura ou laje (áreas comuns)
- Responsável: Condomínio
- O que fazer: Elaborar um laudo técnico e convocar assembleia, se necessário, para aprovação de recursos.
✅ Vazamento interno na unidade (chuveiro, cozinha, lavanderia)
- Responsável: Proprietário da unidade
- O que fazer: Realizar o reparo e, se houver dano ao vizinho, arcar com os custos.
✅ Infiltração causada por outro apartamento
- Responsável: Morador causador
- O que fazer: Tentar acordo. Se não houver solução, registrar tudo e buscar ressarcimento judicialmente.
📌 Importante: O síndico pode intermediar conflitos entre moradores, mas não pode obrigar o responsável a pagar sem comprovação técnica.
Por que você precisa de um laudo técnico?
Grande parte dos prejuízos e disputas legais em condomínios acontece porque ninguém sabe, com certeza, de onde vem a infiltração.
Hoje, a engenharia diagnóstica dispõe de ferramentas precisas, como:
- Câmeras termográficas
- Ensaios com corantes
- Inspeções visuais e testes com pressão d’água
- Drones para análise de fachadas
Com um laudo técnico, você consegue:
✔️ Localizar exatamente o ponto de origem da infiltração
✔️ Definir quem deve arcar com os custos
✔️ Planejar a solução mais eficaz e econômica
✔️ Utilizar como prova técnica em caso de disputa judicial
✔️ Evitar retrabalho e gastos desnecessários
Conclusão: não espere o problema crescer
Antes de discutir quem vai pagar a conta, descubra de onde vem o problema. Infiltrações não resolvidas podem evoluir para:
- Danos estruturais
- Riscos elétricos
- Desvalorização do imóvel
- Ações judiciais demoradas e caras
Contratar um engenheiro especializado em diagnóstico e perícias é o caminho mais seguro para resolver com tranquilidade — e evitar prejuízos.
